Marzo 2008
1. El Pleno del Ayuntamiento del 13.06.06 acordó la resolución de las alegaciones (para "mejorar" el Plan), y aprobación provisional de la documentación corregida y (incluyendo Homologación sectorial, Plan Parcial y Estudio de Impacto Ambiental entre otros documentos), y documentación nueva que no estaba en la primera aprobación provisional (Pleno de 26.04. 2005). A cuenta de esta 2ª aprobación provisional la Plataforma de Iniciativas Ciudadanas hizo un escrito, sobre la aplicación del nuevo reglamento urbanístico, que era una cuestión nueva (el Rgto. se publicó en el DOGV del 23.05.06). Según este escrito, al Programa de Actuación Integrada “Rabasa” le sería de aplicación la Disposición Transitoria 5ª del Decreto 67/2006, de 12 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (ROGTU), lo que implicaría la convocatoria de un nuevo Concurso, anulando la adjudicación a la empresa del Sr. Ortiz, ajustado a las previsiones de la nueva Ley Urbanística Valenciana. Esta posición de la PIC fue ratificada por el Síndic de Greuges en la Resolución de 09.01.07 sobre el PAI RABASSA (1).
2. Una vez que fue aprobado por este Pleno, el Ayuntamiento remitió la documentación, a la entonces Consellería de Territorio y Vivienda (ahora, medio ambiente, agua, urbanismo y vivienda) para la aprobación definitiva del Plan Parcial (corresponde al Conseller en persona, previo dictamen de la Comisión Territorial de Urbanismo, según el Reglamento de Órganos Urbanísticos de la Generalitat). Al mismo tiempo el Ayuntamiento ha ido solicitando distintos informes preceptivos de las administraciones sectoriales, (siendo negativo el del Agua de la CH del Júcar. Aunque se están produciendo aprobaciones definitivas de Planes sin el Informe de la Confederación Hidrográfica, sustituidos por el de la concesionaria del agua potable, está claro que esto vulnera legislación básica estatal como es el art. 25 de la Ley de Aguas, modificada por Ley 62/2003 y por Ley 11/2005), Mº de Fomento, por la Autovía, Mº. de Defensa por el Cuartel de Rabasa, etc y tambien ha completado el Estudio de Impacto Ambiental, y obtenido la Declaración de Impacto Ambiental favorable. Todos estos informes han señalado algunos aspectos del Plan Parcial que deben ser modificados antes de ser aprobado.
3. Según información de la prensa, tal y como había anunciado previamente el Conseller, la Comisión Territorial de Urbanismo de Alicante aprobó el 28.03.08, con los votos en contra de Medio Ambiente y Fomento, el informe favorable para la aprobación definitiva del Plan Rabasa, en el que se introduce una reducción de 1.497 viviendas sobre las 15.000 previstas en más de 3,5 millones de metros cuadrados. (Nota sobre el nº de viviendas: el nº de viviendas podrá ser superior según la LUV,pero mas pequeñas, en realidad lo que hay es una disminución de edificabilidad).
Durante la tramitación administrativa se ha reducido un 11,6% la edificabilidad -condicionante establecido en la Declaración de Impacto Ambiental- para, entre otras cuestiones, excluir del plan las Lagunas de Rabasa, lo que se traducirá en un recorte de unos 500.000 metros cuadrados de la superficie a urbanizar, y la construcción de 1.497 viviendas menos sobre las 15.000 anunciadas en un principio por el empresario Enrique Ortiz cuando el Ayuntamiento de Alicante aprobó el plan el 13 de junio de 2006. De las 13.503 viviendas (o mas) que ahora prevé el Plan Rabasa modificado, 8.047 serán de protección oficial (VPO), un 59,6% de mismas.Tras el dictámen de la Comisión Territorial de Urbanismo, el comienzo de la urbanización está ahora a expensas de la firma del Conseller, para aprobar definitivamente el Plan Parcial, tras recibir y verificar el documento final con las modificaciones que debe aprobar el Ayuntamiento en un nuevo pleno y la confirmación del Ministerio de Fomento de que la promotora asume la construcción de una vía parque y la conexión viaria de la nueva zona urbana con la circunvalación de Alicante. El Ministerio de Fomento tiene tres meses de plazo para contestar y la redacción del documento final con las correcciones corre a cargo de los técnicos municipales.
El tema del abastecimiento de agua se resolvió tras conocerse que Aguas de Alicante, empresa que suministra el agua para el consumo urbano, ha firmado un convenio con la sociedad estatal Acuamed a la que comprará los caudales de la futura desadora de Mutxamel, ya licitada, que prevé potabilizar 18 hm3 de agua del mar al año, lo que permitiría, incluso, la construcción de casi 50.000 viviendas en los municipios abastecidos ( se calcula que cada casa consume un metro cúbico diario). En este sentido, tanto la Ley Urbanística Valenciana como la Ley de Protección del Paisaje -legislación autonómica- contemplan que se puede autorizar un desarrollo urbanístico si la empresa suministradora -en este caso Aguas de Alicante- garantiza disponer de recursos, no obstante esto es contrario a la Ley de Aguas estatal. La empresa también ha llegado a un acuerdo con la Entidad de Saneamiento para la utilización de la depuradora Alicante Sud, de nueva construcción y donde se tratarán las aguas residuales.El documento final excluye, por otro lado, del desarrollo del plan las Lagunas de Rabasa, tal y como planteaba la PIC en sus alegaciones, con una superficie de 497.932 metros cuadrados y de 45.017 metros cuadrados en el paraje El Gallo, que quedan declarados como suelo no urbanizable de especial protección. Como elementos de la Red Primaria de Infraestructuras y Dotaciones Públicas, el Plan Rabasa propone 252.671 metros cuadrados de red viaria, una zona de 47.715 metros cuadrados de protección de ferrocarril y 397.676 metros cuadrados de parque público de red primaria. Así, el propio promotor del sector construirá la vía parque y la conexión de esta vía con la autovía de circunvalación de Alicante (A-70).El plan parcial establece una superficie de 991.300 metros cuadrados de red viaria, una superficie de 338.562 metros cuadrados de equipamientos destinados a diferentes usos, y una superficie de 763.992 metros cuadrados destinados a jardín público. En cuanto a las Lagunas de Rabasa, la Declaración de Impacto Ambiental exigió que deben respetarse unas distancias mínimas de 100 metros alrededor de cada laguna tanto para la construcción de casas, como de caminos, paseos, farolas o cualquier otra infraestructura, y también que se debieron establecer condicionantes para el emplazamiento de instalaciones ruidosas. Asimismo, los técnicos deberán adoptar las medidas correctoras necesarias para evitar la degradación de la calidad del agua.
Hay que decir que en este informe de la CTU previo a la aprobación definitiva se recogen parte de las alegaciones que hizo la PIC al Plan original, no obstante quedan en pie las objeciones principales, empezando por la inaceptable exclusión del Plan General, para el que ahora será el principal condicionante, vaciándolo en buena parte de sentido y contenido.
4. Frente a la eventual aprobación definitiva del Conseller, una vez aprobado por el Pleno del Ayuntamiento el Texto Refundido (antes el promotor tendrá que elaborarlo y consensuarlo: ¿3 meses?), ya cabrá presentar recurso contencioso-administrativo, en el plazo de dos meses desde la publicación en el DOCV, ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (antes de la aprobación definitiva no), debido a las irregularidades que concurren el el mismo y que han sido reconocidas entre otras Instituciones por el Síndic de Greuges (1). Este recurso lo puede presentar cualquiera al existir acción pública, (La Admón. del estado también por cuestiones de competencia estatal sobre el agua) y tarda en resolverse unos 3 años (luego puede caber Recurso de Casación ante el Tribunal Supremo = 4 años más). No obstante, con carácter cautelar, el Tribunal puede acordar la suspensión del PAI mientras se resuelve el recurso.
Además la PIC ha presentado una denuncia ante la Comisión Europea, por infracción del derecho comunitario en materia de mercado interior y de medio ambiente, que está pendiente de Resolución y que también podría implicar la anulación del PAI.
Independientemente de esto la cuestión estará en ver si al Urbanizador le puede interesar ralentizar al máximo las actuaciones teniendo en cuenta la situación inmobiliaria y bancaria y que sus objetivos estratégicos pueden estar mas por el control del territorio que en una urbanización inmediata, para la que tiene un plazo de 5 años.
5. Si no se suspendiera por el Tribunal, o como consecuencia de la denuncia ante la Comisión Europea, el PAI podría seguir su gestión, lo que implica que el Ayuntamiento debe aprobar mas documentos: Proyecto de Urbanización y Proyecto de Reparcelación. La tramitación de éstos puede calcularse entre uno y dos años mas desde la aprobación definitiva, con sus correspondientes períodos de exposición pública y alegaciones (también se podrá alegar basándose en la ilegalidad de PAI, aunque la Resolución de las alegaciones y aprobación de estos instrumentos es de la Alcaldía o Junta de Gobierno).
6. Aprobados estos proyectos, se habría terminado la transformación jurídica del suelo (con la posibilidad de los consiguientes pleitos: previsible de los propietarios frente al pago de los gastos de urbanización obligatoriamente en suelo), y habría que empezar la transformación física, es decir ejecutar las obras de urbanización que en este caso son muy complicadas (por ejemplo, hay que trasladar la subestación eléctrica, que es una obra considerable, entre otras cosas), podemos calcular al menos dos años, no para terminar, sino para que las obras hayan alcanzado un grado que permita conceder alguna licencia de obras, lo que también es discutible. Habrán pasado 3 o 4 años y aún habría que esperar 5 o 6 meses para la concesión de la licencia y al menos 18 meses para la terminación de las casas. Por tanto la primera vivienda de VPO de Rabasa tardaría, con mucha suerte, 5 o 6 años en poder ser ocupada. Y todo ello obviando la situación del mercado inmobiliario, la crisis de las hipotecas, etc., que pueden retrasar todavía mas la construcción.
La alternativa mas razonable si se quiere promover de verdad vivienda protegida, con rapidez, descentralizada y ajustada a las necesidades reales de la ciudad, pasa por el uso masivo del Patrimonio Municipal del Suelo, y por actuaciones concertadas con el IVVSA y la Empresa Municipal de Vivienda, así como incentivos en otras zonas ya urbanizadas en la actualidad. En todo caso cualquier nuevo desarrollo urbanístico requiere, por Ley, una reserva del 30 por ciento para vivienda protegida.
7. Incidentalmente hay que señalar que la base argumentada por el Ayuntamiento para el PAI Rabasa, el concierto previo que se realizó hace 6 o 7 años, (sin bien con muchas menos viviendas) debería desmoronar próximamente, pues según una modificación del ROGTU aprobada el año pasado (Decreto 36/2007, de 13 de Abril, BOCV de 17)), y la interpretación que hace la Conselleria, la publicación en el Diario Oficial de la Comunidad de la información pública del PGOU debe hacerse antes del 18.04.08, o decae todo el procedimiento y hay que empezar de nuevo, que es lo que previsiblemente va a pasar, dado que la contratación de la asistencia técnica que ha convocado el Ayuntamiento para “adecuar” el PG a la nueva legislación se producirá con posterioridad a dicha fecha. Por tanto el Concierto Previo del Plan General quedaría sin efecto alguno. A no ser que la Consellería, como ya se ha anunciado, promueva una modificación reglamentaria para alargar este plazo, lo que supondría un comportamiento de dudosa legalidad. No hay que descartar que las prisas por aprobar definitivamente el PAI Rabassa tengan que ver con la pérdida de vigencia del Concierto Previo, lo que hubiera sido un argumento más en la impugnación del PAI.
(1) RESUMEN RESOLUCIÓN DE 9 DE ENERO DE 2007 DEL SÍNDIC DE GREUGES SOBRE EL PAI RABASSA.
1. La Resolución da respuesta favorable, y en contra de la posición municipal, a TODAS las cuestiones planteadas en la queja presentada por la Plataforma de Iniciativas Ciudadanas (antes Plataforma contra el Plan Rabasa.
Básicamente a las siguientes:
a) La necesidad de revisar previamente el Plan General de Ordenación Urbana, ya que el Plan Parcial de Rabasa comprende un territorio de 4,2 millones de m2, lo que supone más del 40% de todo el término municipal de Alicante, y por ello, estamos ante una trascendental decisión que afecta al modelo territorial y estructural de todo el municipio;
b) La incidencia del Plan de Acción Territorial del Entorno Metropolitano de Alicante y Elche (PATEMAE) en el sector de Rabasa. La presencia de las lagunas de Rabasa, dos de las cuales están clasificadas en el vigente Plan General como de “especial protección”, impide la reclasificación de suelo no urbanizable de especial protección en suelo urbanizable.
c) El incumplimiento de las directivas comunitarias y la legislación estatal sobre contratación pública, al aprobar provisionalmente la adjudicación del PAI a una determinada empresa sin respetar el procedimiento marcado por la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y, habida cuenta la envergadura y trascendencia económica del proyecto urbanístico –la cuantía de las obras que se han adjudicado-, sin haberse publicado anuncio en el BOE ni en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas a fin de promover la concurrencia en la oferta y la competitividad entre empresas que permita seleccionar la proposición más favorable para el interés público.
d) La falta de disponibilidades hídricas y ausencia de informe preceptivo de la Confederación Hidrográfica del Jucar
e) La vulneración de la nueva Ley Urbanística Valenciana y del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, en función de la fecha de la aprobación provisional, lo que implica la nulidad de la adjudicación del Programa a Viviendas Sociales del Mediterráneo (Enrique Ortiz).
f) Incumplimiento de la Ley de Ordenación del Territorio y de la normativa sobre impacto ambiental.
g) A la preocupación ante la iniciativa desplegada por la empresa provisionalmente adjudicataria del PAI, consistente en la apertura de una oficina y la emisión de anuncios en prensa y radio, para recoger las solicitudes presentadas por todos aquellos ciudadanos interesados en adquirir alguna vivienda de protección oficial de las previstas en el Plan Parcial.
2. La Resolución es un auténtico varapalo a la actuación municipal.
A lo largo de la Resolución se evidencia la falta de colaboración del gobierno municipal y su negativa a aportar informes técnicos o jurídicos que avalen su posición, incluso poniendo en cuestión la competencia del Síndic de Greuges para intervenir en el asunto, lo que es desmontado con contundencia por la Institución.
Las contradicciones con el Concierto Previo aprobado para la Revisión del Plan General son clamorosas: “El abandono de la ciudad a las fuerzas del mercado y la indeterminación de directrices sobre cómo, cuando, cuanto y donde deben producirse las actuaciones de expansión o renovación urbana, introduce la más absoluta discrecionalidad en el proceso de formación de la ciudad.
El Ayuntamiento de Alicante, como firmante de la Carta de Aalborg (mayo de 1994), que impulsaba a los gobiernos locales a concretar las pautas políticas necesarias para avanzar hacia el desarrollo sostenible, es partícipe de las actuaciones que culminarían en el año 1997 con la creación de la “Red de Ciudades y Pueblos hacia la Sostenibilidad”, dice el Concierto Previo.
Y También: “un plan de urbanismo participado por una población informada y pactado en estrecho diálogo entre los distintos representantes electos de la población es un documento básico para el progreso de la ciudad como lugar de convivencia. En el contenido del pacto, la proporción de los parámetros físicos, la complejidad de los usos del espacio, la intensidad de las relaciones espacio-tiempo entre los ciudadanos y la calidad de los proyectos son elementos fundamentales. También es fundamental implicar a toda la sociedad en lo que significa el respeto al Medio Natural, que ya no puede ser considerado, como hasta ahora, el suelo sobrante de la expansión de la ciudad...”
“El potencial de viviendas previsto en la zona de Rabasa por el Avance (15.000) resulta excesivo, por lo que no es necesario la clasificación como urbanizable de toda ella. ” (pág. 20 de la memoria justificativa del Concierto Previo aprobado en marzo de 2003).
Se recuerda que el fin legítimo de habilitar la construcción de viviendas de protección oficial debe lograse, siempre, con sometimiento pleno a la Ley y al Derecho, como ordena el art. 103.1 de la Constitución, y se constata que el estudio de necesidades de VP que se dice existe no ha sido expuesto al público para que pudieran efectuarse alegaciones.
Hace referencia a que, recientemente, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en un Auto de fecha 3 de noviembre de 2006, (Parcent) ha adoptado la medida cautelar de suspensión de un programa de actuación integrada de proporciones mayúsculas, con el siguiente razonamiento:
“De otra parte, a través del programa se intenta ordenar una superficie de 1.019.861 m2, y posibilitar la edificación de 1.496 viviendas, lo que desde luego es excesivo para este tipo de instrumento, ya que una actuación de tal naturaleza exigiría una instrumentación de carácter más general, donde pudieran ponderarse las necesidades integrales del municipio, y su sostenible desarrollo.”
Respecto a la falta de informe de la Confederación Hidrográfica la Resolución del S.G. dice: “Sin este informe vinculante de la Confederación Hidrográfica del Júcar, esta Institución, dicho sea con todos los respetos, no entiende cómo los miembros de la Corporación pudieron desplegar un ejercicio responsable del voto a la hora de acordar, en sesión plenaria de 13 de junio de 2006, la aprobación provisional del Plan Parcial de Rabasa, sin conocer una cuestión tan trascendental para emitir un voto afirmativo o negativo, como es si existe agua suficiente para abastecer las necesidades derivadas de este macro proyecto urbanístico”.
De la Resolución se da traslado, además del Ayuntamiento y las Consellerías implicadas, a la Confederación Hidrográfica y a la Fiscalía de Medio Ambiente.
3. Contenido de las recomendaciones:
- Recomendamos al Ayuntamiento de Alicante y a la Conselleria de Territorio y Vivienda:
1º.- Que no aprueben el Plan Parcial de Mejora ni el PAI del Sector Rabasa sin revisar previamente el Plan General de Ordenación Urbana de 1987.
2º.- Que se acuerde la suspensión de la tramitación del referido plan parcial y PAI mientras las deficiencias detectadas en esta resolución no sean corregidas y subsanadas debidamente:
a) Que se tenga en cuenta la incidencia que, para el proyecto urbanístico de Rabasa, tiene el Plan de Acción Territorial del Entorno Metropolitano de Alicante y Elche (PATEMAE) en el sector de Rabasa, en concreto, en relación con:
- La clasificación de las Lagunas de Rabasa como “Suelo No Urbanizable de Especial Protección” (art. 30.1 de las Normas del PATEMAE).
- La suspensión de los acuerdos aprobatorios de nuevos programas desde el 11 de marzo de 2005, fecha de la convocatoria de la información pública del PATEMAE, y hasta que éste se apruebe definitivamente, con una duración máxima de 2 años (art. 57 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) y arts. 152 y 154 del Decreto 201/1998, de 15 de diciembre, Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, RPCV).
b) La necesidad de elaborar, y exponer al público para alegaciones antes de la aprobación, un estudio para la evaluación ambiental estratégica (art. 97.2 de la Ley valenciana 4/2004, 30 de junio, Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, LOTPP), en el que se sean examinados y evaluados con el grado de detalle y rigor exigidos, tanto los efectos socioeconómicos (afecciones al empleo, a la inversión, a la renta, al valor del suelo y de las edificaciones, a las variaciones sobre la población residente, a su nivel de formación, salud, seguridad y calidad de vida en general) como los urbanístico-territoriales (la accesibilidad, movilidad, equilibrio territorial, la segregación espacial de los asentamientos y la renovación urbana), redactándose y aprobándose un estudio de paisaje.
c) La obligación de acreditar la existencia de recursos hídricos suficientes mediante informe vinculante de la Confederación Hidrográfica del Júcar (art. 25.4 RDL 1/2001, 20 de julio, Ley de Aguas).
d) La convocatoria de un nuevo concurso para la selección del urbanizador, ajustado a las previsiones de la Ley Urbanística Valenciana (disposición transitoria primera de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana (LUV) y disposición transitoria quinta del Decreto 67/2006, de 12 de mayo, Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, ROGTU).
- Recomendamos al Ayuntamiento de Alicante y a la Conselleria de Empresa, Universidad y Ciencia (Dirección General de Consumo):
Que, en el ámbito de su respectiva competencia, y ante los indicios de supuestas infracciones a la normativa en materia de protección de los consumidores y publicidad de las viviendas, desplieguen con rapidez y eficacia las medidas inspectoras y sancionadoras que procedan, sin perjuicio de la prescripción, en relación con las actuaciones de la mercantil adjudicataria provisional del PAI de Rabasa, actuando con diligencia en el futuro ante este tipo de comportamientos.
1. El Pleno del Ayuntamiento del 13.06.06 acordó la resolución de las alegaciones (para "mejorar" el Plan), y aprobación provisional de la documentación corregida y (incluyendo Homologación sectorial, Plan Parcial y Estudio de Impacto Ambiental entre otros documentos), y documentación nueva que no estaba en la primera aprobación provisional (Pleno de 26.04. 2005). A cuenta de esta 2ª aprobación provisional la Plataforma de Iniciativas Ciudadanas hizo un escrito, sobre la aplicación del nuevo reglamento urbanístico, que era una cuestión nueva (el Rgto. se publicó en el DOGV del 23.05.06). Según este escrito, al Programa de Actuación Integrada “Rabasa” le sería de aplicación la Disposición Transitoria 5ª del Decreto 67/2006, de 12 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (ROGTU), lo que implicaría la convocatoria de un nuevo Concurso, anulando la adjudicación a la empresa del Sr. Ortiz, ajustado a las previsiones de la nueva Ley Urbanística Valenciana. Esta posición de la PIC fue ratificada por el Síndic de Greuges en la Resolución de 09.01.07 sobre el PAI RABASSA (1).
2. Una vez que fue aprobado por este Pleno, el Ayuntamiento remitió la documentación, a la entonces Consellería de Territorio y Vivienda (ahora, medio ambiente, agua, urbanismo y vivienda) para la aprobación definitiva del Plan Parcial (corresponde al Conseller en persona, previo dictamen de la Comisión Territorial de Urbanismo, según el Reglamento de Órganos Urbanísticos de la Generalitat). Al mismo tiempo el Ayuntamiento ha ido solicitando distintos informes preceptivos de las administraciones sectoriales, (siendo negativo el del Agua de la CH del Júcar. Aunque se están produciendo aprobaciones definitivas de Planes sin el Informe de la Confederación Hidrográfica, sustituidos por el de la concesionaria del agua potable, está claro que esto vulnera legislación básica estatal como es el art. 25 de la Ley de Aguas, modificada por Ley 62/2003 y por Ley 11/2005), Mº de Fomento, por la Autovía, Mº. de Defensa por el Cuartel de Rabasa, etc y tambien ha completado el Estudio de Impacto Ambiental, y obtenido la Declaración de Impacto Ambiental favorable. Todos estos informes han señalado algunos aspectos del Plan Parcial que deben ser modificados antes de ser aprobado.
3. Según información de la prensa, tal y como había anunciado previamente el Conseller, la Comisión Territorial de Urbanismo de Alicante aprobó el 28.03.08, con los votos en contra de Medio Ambiente y Fomento, el informe favorable para la aprobación definitiva del Plan Rabasa, en el que se introduce una reducción de 1.497 viviendas sobre las 15.000 previstas en más de 3,5 millones de metros cuadrados. (Nota sobre el nº de viviendas: el nº de viviendas podrá ser superior según la LUV,pero mas pequeñas, en realidad lo que hay es una disminución de edificabilidad).
Durante la tramitación administrativa se ha reducido un 11,6% la edificabilidad -condicionante establecido en la Declaración de Impacto Ambiental- para, entre otras cuestiones, excluir del plan las Lagunas de Rabasa, lo que se traducirá en un recorte de unos 500.000 metros cuadrados de la superficie a urbanizar, y la construcción de 1.497 viviendas menos sobre las 15.000 anunciadas en un principio por el empresario Enrique Ortiz cuando el Ayuntamiento de Alicante aprobó el plan el 13 de junio de 2006. De las 13.503 viviendas (o mas) que ahora prevé el Plan Rabasa modificado, 8.047 serán de protección oficial (VPO), un 59,6% de mismas.Tras el dictámen de la Comisión Territorial de Urbanismo, el comienzo de la urbanización está ahora a expensas de la firma del Conseller, para aprobar definitivamente el Plan Parcial, tras recibir y verificar el documento final con las modificaciones que debe aprobar el Ayuntamiento en un nuevo pleno y la confirmación del Ministerio de Fomento de que la promotora asume la construcción de una vía parque y la conexión viaria de la nueva zona urbana con la circunvalación de Alicante. El Ministerio de Fomento tiene tres meses de plazo para contestar y la redacción del documento final con las correcciones corre a cargo de los técnicos municipales.
El tema del abastecimiento de agua se resolvió tras conocerse que Aguas de Alicante, empresa que suministra el agua para el consumo urbano, ha firmado un convenio con la sociedad estatal Acuamed a la que comprará los caudales de la futura desadora de Mutxamel, ya licitada, que prevé potabilizar 18 hm3 de agua del mar al año, lo que permitiría, incluso, la construcción de casi 50.000 viviendas en los municipios abastecidos ( se calcula que cada casa consume un metro cúbico diario). En este sentido, tanto la Ley Urbanística Valenciana como la Ley de Protección del Paisaje -legislación autonómica- contemplan que se puede autorizar un desarrollo urbanístico si la empresa suministradora -en este caso Aguas de Alicante- garantiza disponer de recursos, no obstante esto es contrario a la Ley de Aguas estatal. La empresa también ha llegado a un acuerdo con la Entidad de Saneamiento para la utilización de la depuradora Alicante Sud, de nueva construcción y donde se tratarán las aguas residuales.El documento final excluye, por otro lado, del desarrollo del plan las Lagunas de Rabasa, tal y como planteaba la PIC en sus alegaciones, con una superficie de 497.932 metros cuadrados y de 45.017 metros cuadrados en el paraje El Gallo, que quedan declarados como suelo no urbanizable de especial protección. Como elementos de la Red Primaria de Infraestructuras y Dotaciones Públicas, el Plan Rabasa propone 252.671 metros cuadrados de red viaria, una zona de 47.715 metros cuadrados de protección de ferrocarril y 397.676 metros cuadrados de parque público de red primaria. Así, el propio promotor del sector construirá la vía parque y la conexión de esta vía con la autovía de circunvalación de Alicante (A-70).El plan parcial establece una superficie de 991.300 metros cuadrados de red viaria, una superficie de 338.562 metros cuadrados de equipamientos destinados a diferentes usos, y una superficie de 763.992 metros cuadrados destinados a jardín público. En cuanto a las Lagunas de Rabasa, la Declaración de Impacto Ambiental exigió que deben respetarse unas distancias mínimas de 100 metros alrededor de cada laguna tanto para la construcción de casas, como de caminos, paseos, farolas o cualquier otra infraestructura, y también que se debieron establecer condicionantes para el emplazamiento de instalaciones ruidosas. Asimismo, los técnicos deberán adoptar las medidas correctoras necesarias para evitar la degradación de la calidad del agua.
Hay que decir que en este informe de la CTU previo a la aprobación definitiva se recogen parte de las alegaciones que hizo la PIC al Plan original, no obstante quedan en pie las objeciones principales, empezando por la inaceptable exclusión del Plan General, para el que ahora será el principal condicionante, vaciándolo en buena parte de sentido y contenido.
4. Frente a la eventual aprobación definitiva del Conseller, una vez aprobado por el Pleno del Ayuntamiento el Texto Refundido (antes el promotor tendrá que elaborarlo y consensuarlo: ¿3 meses?), ya cabrá presentar recurso contencioso-administrativo, en el plazo de dos meses desde la publicación en el DOCV, ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (antes de la aprobación definitiva no), debido a las irregularidades que concurren el el mismo y que han sido reconocidas entre otras Instituciones por el Síndic de Greuges (1). Este recurso lo puede presentar cualquiera al existir acción pública, (La Admón. del estado también por cuestiones de competencia estatal sobre el agua) y tarda en resolverse unos 3 años (luego puede caber Recurso de Casación ante el Tribunal Supremo = 4 años más). No obstante, con carácter cautelar, el Tribunal puede acordar la suspensión del PAI mientras se resuelve el recurso.
Además la PIC ha presentado una denuncia ante la Comisión Europea, por infracción del derecho comunitario en materia de mercado interior y de medio ambiente, que está pendiente de Resolución y que también podría implicar la anulación del PAI.
Independientemente de esto la cuestión estará en ver si al Urbanizador le puede interesar ralentizar al máximo las actuaciones teniendo en cuenta la situación inmobiliaria y bancaria y que sus objetivos estratégicos pueden estar mas por el control del territorio que en una urbanización inmediata, para la que tiene un plazo de 5 años.
5. Si no se suspendiera por el Tribunal, o como consecuencia de la denuncia ante la Comisión Europea, el PAI podría seguir su gestión, lo que implica que el Ayuntamiento debe aprobar mas documentos: Proyecto de Urbanización y Proyecto de Reparcelación. La tramitación de éstos puede calcularse entre uno y dos años mas desde la aprobación definitiva, con sus correspondientes períodos de exposición pública y alegaciones (también se podrá alegar basándose en la ilegalidad de PAI, aunque la Resolución de las alegaciones y aprobación de estos instrumentos es de la Alcaldía o Junta de Gobierno).
6. Aprobados estos proyectos, se habría terminado la transformación jurídica del suelo (con la posibilidad de los consiguientes pleitos: previsible de los propietarios frente al pago de los gastos de urbanización obligatoriamente en suelo), y habría que empezar la transformación física, es decir ejecutar las obras de urbanización que en este caso son muy complicadas (por ejemplo, hay que trasladar la subestación eléctrica, que es una obra considerable, entre otras cosas), podemos calcular al menos dos años, no para terminar, sino para que las obras hayan alcanzado un grado que permita conceder alguna licencia de obras, lo que también es discutible. Habrán pasado 3 o 4 años y aún habría que esperar 5 o 6 meses para la concesión de la licencia y al menos 18 meses para la terminación de las casas. Por tanto la primera vivienda de VPO de Rabasa tardaría, con mucha suerte, 5 o 6 años en poder ser ocupada. Y todo ello obviando la situación del mercado inmobiliario, la crisis de las hipotecas, etc., que pueden retrasar todavía mas la construcción.
La alternativa mas razonable si se quiere promover de verdad vivienda protegida, con rapidez, descentralizada y ajustada a las necesidades reales de la ciudad, pasa por el uso masivo del Patrimonio Municipal del Suelo, y por actuaciones concertadas con el IVVSA y la Empresa Municipal de Vivienda, así como incentivos en otras zonas ya urbanizadas en la actualidad. En todo caso cualquier nuevo desarrollo urbanístico requiere, por Ley, una reserva del 30 por ciento para vivienda protegida.
7. Incidentalmente hay que señalar que la base argumentada por el Ayuntamiento para el PAI Rabasa, el concierto previo que se realizó hace 6 o 7 años, (sin bien con muchas menos viviendas) debería desmoronar próximamente, pues según una modificación del ROGTU aprobada el año pasado (Decreto 36/2007, de 13 de Abril, BOCV de 17)), y la interpretación que hace la Conselleria, la publicación en el Diario Oficial de la Comunidad de la información pública del PGOU debe hacerse antes del 18.04.08, o decae todo el procedimiento y hay que empezar de nuevo, que es lo que previsiblemente va a pasar, dado que la contratación de la asistencia técnica que ha convocado el Ayuntamiento para “adecuar” el PG a la nueva legislación se producirá con posterioridad a dicha fecha. Por tanto el Concierto Previo del Plan General quedaría sin efecto alguno. A no ser que la Consellería, como ya se ha anunciado, promueva una modificación reglamentaria para alargar este plazo, lo que supondría un comportamiento de dudosa legalidad. No hay que descartar que las prisas por aprobar definitivamente el PAI Rabassa tengan que ver con la pérdida de vigencia del Concierto Previo, lo que hubiera sido un argumento más en la impugnación del PAI.
(1) RESUMEN RESOLUCIÓN DE 9 DE ENERO DE 2007 DEL SÍNDIC DE GREUGES SOBRE EL PAI RABASSA.
1. La Resolución da respuesta favorable, y en contra de la posición municipal, a TODAS las cuestiones planteadas en la queja presentada por la Plataforma de Iniciativas Ciudadanas (antes Plataforma contra el Plan Rabasa.
Básicamente a las siguientes:
a) La necesidad de revisar previamente el Plan General de Ordenación Urbana, ya que el Plan Parcial de Rabasa comprende un territorio de 4,2 millones de m2, lo que supone más del 40% de todo el término municipal de Alicante, y por ello, estamos ante una trascendental decisión que afecta al modelo territorial y estructural de todo el municipio;
b) La incidencia del Plan de Acción Territorial del Entorno Metropolitano de Alicante y Elche (PATEMAE) en el sector de Rabasa. La presencia de las lagunas de Rabasa, dos de las cuales están clasificadas en el vigente Plan General como de “especial protección”, impide la reclasificación de suelo no urbanizable de especial protección en suelo urbanizable.
c) El incumplimiento de las directivas comunitarias y la legislación estatal sobre contratación pública, al aprobar provisionalmente la adjudicación del PAI a una determinada empresa sin respetar el procedimiento marcado por la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y, habida cuenta la envergadura y trascendencia económica del proyecto urbanístico –la cuantía de las obras que se han adjudicado-, sin haberse publicado anuncio en el BOE ni en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas a fin de promover la concurrencia en la oferta y la competitividad entre empresas que permita seleccionar la proposición más favorable para el interés público.
d) La falta de disponibilidades hídricas y ausencia de informe preceptivo de la Confederación Hidrográfica del Jucar
e) La vulneración de la nueva Ley Urbanística Valenciana y del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, en función de la fecha de la aprobación provisional, lo que implica la nulidad de la adjudicación del Programa a Viviendas Sociales del Mediterráneo (Enrique Ortiz).
f) Incumplimiento de la Ley de Ordenación del Territorio y de la normativa sobre impacto ambiental.
g) A la preocupación ante la iniciativa desplegada por la empresa provisionalmente adjudicataria del PAI, consistente en la apertura de una oficina y la emisión de anuncios en prensa y radio, para recoger las solicitudes presentadas por todos aquellos ciudadanos interesados en adquirir alguna vivienda de protección oficial de las previstas en el Plan Parcial.
2. La Resolución es un auténtico varapalo a la actuación municipal.
A lo largo de la Resolución se evidencia la falta de colaboración del gobierno municipal y su negativa a aportar informes técnicos o jurídicos que avalen su posición, incluso poniendo en cuestión la competencia del Síndic de Greuges para intervenir en el asunto, lo que es desmontado con contundencia por la Institución.
Las contradicciones con el Concierto Previo aprobado para la Revisión del Plan General son clamorosas: “El abandono de la ciudad a las fuerzas del mercado y la indeterminación de directrices sobre cómo, cuando, cuanto y donde deben producirse las actuaciones de expansión o renovación urbana, introduce la más absoluta discrecionalidad en el proceso de formación de la ciudad.
El Ayuntamiento de Alicante, como firmante de la Carta de Aalborg (mayo de 1994), que impulsaba a los gobiernos locales a concretar las pautas políticas necesarias para avanzar hacia el desarrollo sostenible, es partícipe de las actuaciones que culminarían en el año 1997 con la creación de la “Red de Ciudades y Pueblos hacia la Sostenibilidad”, dice el Concierto Previo.
Y También: “un plan de urbanismo participado por una población informada y pactado en estrecho diálogo entre los distintos representantes electos de la población es un documento básico para el progreso de la ciudad como lugar de convivencia. En el contenido del pacto, la proporción de los parámetros físicos, la complejidad de los usos del espacio, la intensidad de las relaciones espacio-tiempo entre los ciudadanos y la calidad de los proyectos son elementos fundamentales. También es fundamental implicar a toda la sociedad en lo que significa el respeto al Medio Natural, que ya no puede ser considerado, como hasta ahora, el suelo sobrante de la expansión de la ciudad...”
“El potencial de viviendas previsto en la zona de Rabasa por el Avance (15.000) resulta excesivo, por lo que no es necesario la clasificación como urbanizable de toda ella. ” (pág. 20 de la memoria justificativa del Concierto Previo aprobado en marzo de 2003).
Se recuerda que el fin legítimo de habilitar la construcción de viviendas de protección oficial debe lograse, siempre, con sometimiento pleno a la Ley y al Derecho, como ordena el art. 103.1 de la Constitución, y se constata que el estudio de necesidades de VP que se dice existe no ha sido expuesto al público para que pudieran efectuarse alegaciones.
Hace referencia a que, recientemente, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en un Auto de fecha 3 de noviembre de 2006, (Parcent) ha adoptado la medida cautelar de suspensión de un programa de actuación integrada de proporciones mayúsculas, con el siguiente razonamiento:
“De otra parte, a través del programa se intenta ordenar una superficie de 1.019.861 m2, y posibilitar la edificación de 1.496 viviendas, lo que desde luego es excesivo para este tipo de instrumento, ya que una actuación de tal naturaleza exigiría una instrumentación de carácter más general, donde pudieran ponderarse las necesidades integrales del municipio, y su sostenible desarrollo.”
Respecto a la falta de informe de la Confederación Hidrográfica la Resolución del S.G. dice: “Sin este informe vinculante de la Confederación Hidrográfica del Júcar, esta Institución, dicho sea con todos los respetos, no entiende cómo los miembros de la Corporación pudieron desplegar un ejercicio responsable del voto a la hora de acordar, en sesión plenaria de 13 de junio de 2006, la aprobación provisional del Plan Parcial de Rabasa, sin conocer una cuestión tan trascendental para emitir un voto afirmativo o negativo, como es si existe agua suficiente para abastecer las necesidades derivadas de este macro proyecto urbanístico”.
De la Resolución se da traslado, además del Ayuntamiento y las Consellerías implicadas, a la Confederación Hidrográfica y a la Fiscalía de Medio Ambiente.
3. Contenido de las recomendaciones:
- Recomendamos al Ayuntamiento de Alicante y a la Conselleria de Territorio y Vivienda:
1º.- Que no aprueben el Plan Parcial de Mejora ni el PAI del Sector Rabasa sin revisar previamente el Plan General de Ordenación Urbana de 1987.
2º.- Que se acuerde la suspensión de la tramitación del referido plan parcial y PAI mientras las deficiencias detectadas en esta resolución no sean corregidas y subsanadas debidamente:
a) Que se tenga en cuenta la incidencia que, para el proyecto urbanístico de Rabasa, tiene el Plan de Acción Territorial del Entorno Metropolitano de Alicante y Elche (PATEMAE) en el sector de Rabasa, en concreto, en relación con:
- La clasificación de las Lagunas de Rabasa como “Suelo No Urbanizable de Especial Protección” (art. 30.1 de las Normas del PATEMAE).
- La suspensión de los acuerdos aprobatorios de nuevos programas desde el 11 de marzo de 2005, fecha de la convocatoria de la información pública del PATEMAE, y hasta que éste se apruebe definitivamente, con una duración máxima de 2 años (art. 57 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) y arts. 152 y 154 del Decreto 201/1998, de 15 de diciembre, Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, RPCV).
b) La necesidad de elaborar, y exponer al público para alegaciones antes de la aprobación, un estudio para la evaluación ambiental estratégica (art. 97.2 de la Ley valenciana 4/2004, 30 de junio, Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, LOTPP), en el que se sean examinados y evaluados con el grado de detalle y rigor exigidos, tanto los efectos socioeconómicos (afecciones al empleo, a la inversión, a la renta, al valor del suelo y de las edificaciones, a las variaciones sobre la población residente, a su nivel de formación, salud, seguridad y calidad de vida en general) como los urbanístico-territoriales (la accesibilidad, movilidad, equilibrio territorial, la segregación espacial de los asentamientos y la renovación urbana), redactándose y aprobándose un estudio de paisaje.
c) La obligación de acreditar la existencia de recursos hídricos suficientes mediante informe vinculante de la Confederación Hidrográfica del Júcar (art. 25.4 RDL 1/2001, 20 de julio, Ley de Aguas).
d) La convocatoria de un nuevo concurso para la selección del urbanizador, ajustado a las previsiones de la Ley Urbanística Valenciana (disposición transitoria primera de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana (LUV) y disposición transitoria quinta del Decreto 67/2006, de 12 de mayo, Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, ROGTU).
- Recomendamos al Ayuntamiento de Alicante y a la Conselleria de Empresa, Universidad y Ciencia (Dirección General de Consumo):
Que, en el ámbito de su respectiva competencia, y ante los indicios de supuestas infracciones a la normativa en materia de protección de los consumidores y publicidad de las viviendas, desplieguen con rapidez y eficacia las medidas inspectoras y sancionadoras que procedan, sin perjuicio de la prescripción, en relación con las actuaciones de la mercantil adjudicataria provisional del PAI de Rabasa, actuando con diligencia en el futuro ante este tipo de comportamientos.
